Wissenswertes rund um den Mietspiegel

• Was ist ein Mietspiegel?
• Welche Funktionen hat ein Mietspiegel?
• Welcher Mietbegriff wird dem Mietspiegel zugrunde gelegt?
• Wie wird der Mietwert ermittelt?
• Wer erstellt den Mietspiegel in Essen?
• Wo kann ich den Mietspiegel bekommen?
• An wen kann ich mich wenden, wenn ich Fragen zum Essener Mietspiegel habe?
• Was sind Betriebskosten?
• Welche Kosten können neben der Miete erhoben werden?
• Wer kann mich zu meiner Miete beraten?
• Welche Mietdaten finden für den Mietspiegel Verwendung?
• Wie lange gilt der Mietspiegel?
• Was ist der Unterschied zwischen einer Netto- und einer Bruttomiete?

Der Mietspiegel ist die wichtigste Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter bei der Vereinbarung der Miete für die im Mietspiegel definierten Wohnungen. Dabei ist er keine verbindliche Festlegung, sondern nach § 558c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine Übersicht über die in einer Gemeinde üblichen Vergleichsmieten, die von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Mietspiegel gibt es nur für sogenannte nicht preisgebundene Wohnungen. Diese Wohnungen sind entweder nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert oder die Bindung aufgrund dieser Förderung ist beendet. Außerdem werden Werks- und Betriebswohnungen, möbliert vermietete Wohnungen und Wohnungen in Wohnheimen nicht vom Mietspiegel erfasst.

Der Mietspiegel ist die wichtigste Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter bei der Vereinbarung der Miete für die im Mietspiegel definierten Wohnungen. Dabei ist er keine verbindliche Festlegung, sondern nach § 558c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine Übersicht über die in einer Gemeinde üblichen Vergleichsmieten, die von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Außerdem kann der Mietspiegel als Begründungsmittel für Mieterhöhungen dienen. Ebenso kann er verwendet werden, um unberechtigte Mieterhöhungsverlangen abzuwehren. Auch für Wertermittlungssachverständige ist der Mietspiegel zur Erstellung von Gutachten von Bedeutung.

Die Mietrichtwerte des Mietspiegels enthalten in Essen  

• Entgelt für die bestimmungsgemäße Nutzung der Wohnung 
• Abschreibung
• Verwaltungskosten
• Kosten für Instandhaltung ohne Schönheitsreparaturen
• Mietausfallwagnis

Die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 sind nicht enthalten.

Der Mietwert wird ermittelt aus 

• dem Mietrichtwert (ergibt sich aus dem Baujahr) 
• dem Einfluss der Wohnlage
• dem Einfluss der Ausstattung und sonstigen Gegebenheiten

Im Mietspiegel sind die Einflussgrößen des Mietwertes erläutert, mit Zahlenwerten hinterlegt und wird wie nebenstehend berechnet.

Der Essener Mietspiegel wird seit 1975 regelmäßig vom Arbeitskreis Mietspiegel erstellt. Mitglieder sind heute

• Stadt Essen, Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen
• Mieterverbände
  - Deutscher Mieterbund, Mieterverein Essen e.V.
  - Mieterschutzverein Groß-Essen e.V.
  - Mieterschutzverein Ruhr e.V.
  - Mieterverein Steele und Umgegend e.V.

• Vermieterverbände  
  - Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen in der Stadt Essen
  - Grundstücksbörse Ruhr, Essen
  - Haus &Grund Essen Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH
  - Ring Deutscher Makler, Bezirksverband Essen e.V.
  
  

• Kostenlos erhalten Sie den aktuellen Mietspiegel im Internet als pdf-Dokument zum Herunterladen hier sowie beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen'
• Für 5 Euro erhalten Sie den Mietspiegel bei der Rathausinformation und beim Bürgeramt Ihres Stadtbezirks
• Für 7,50 Euro (5 Euro zuzüglich Versandkostenpauschale) können Sie den Mietspiegel zur Lieferung auf dem Postweg bestellen beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen
• Rathenaustraße 2
• 45127 Essen
• Fax: 0201-88-68503
• E-Mail: mietspiegel@essen.de
  
  

Fragen zum Essener Mietspiegel und zu seiner Anwendung beantworten die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Hotline Mietspiegel (0201-88-62666) kostenlos.

Bitte haben Sie Verständnis, dass Fragen zur Ermittlung der Miete einer bestimmten Wohnung oder der Einstufung von Mietwohnlagen in keinem Fall beantwortet werden können; hierzu wären Ortsbesichtigungen erforderlich, die nur im Rahmen eines kostenpflichtigen Mietgutachtens erfolgen können. Informationen zu Mietgutachten erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen. Sie sind in der von der Bundesregierung erlassenen Betriebskostenverordnung aufgeführt. Die wichtigsten Positionen sind

• Öffentliche Abgaben (z.B. Grundsteuer, die Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung sowie Straßenreinigung und Müllbeseitigung)
• Schornsteinfegergebühren
• Betriebskosten für die Heizung und ggf. die Warmwasserbereitung
• Kosten für Allgemeinstrom (z.B. Treppenhausbeleuchtung)
• Kosten für den Aufzug
• Kosten für Gartenpflege
• Prämien der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hauswart

Sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist, können diese Kosten als Umlage neben der Miete erhoben werden. Bei älteren Mietverträgen können die Betriebskosten ganz oder teilweise in der Miete enthalten sein. Über die Betriebskosten hat der Vermieter jährlich eine Abrechnung vorzulegen.

Sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist, können neben der Miete nur die umlagefähigen Betriebskosten (siehe dort) als Umlage erhoben werden.

Über die Miethöhe beraten Sie die Mietervereine im Stadtgebiet sowie Haus &Grund Essen Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH.

Adressen und Telefonnummern entnehmen Sie bitte dem Telefonbuch oder dem Internet.

Zur Aufstellung eines Mietspiegels werden aufgrund der Regelung des § 558 Abs. 2 BGB ausschließlich tatsächlich gezahlte Wohnungsmieten verwendet, die innerhalb der letzten vier Jahre vereinbart wurden. Daher werden sowohl Mieten einbezogen, die innerhalb dieses Zeitraums bei einer Neuvermietung oder bei einem bestehenden Mietverhältnis aufgrund einer Mietveränderung (Erhöhung oder Senkung) vereinbart wurden. Die Mietdaten sollen aus den verschiedenen Wohnlagen und unterschiedlichen Baujahrsklassen stammen.

Ein Mietspiegel gilt grundsätzlich zwei Jahre. Danach wird er fortgeschrieben oder neu aufgestellt.

Der Mietspiegel beschreibt nur sogenannte Kaltmieten, bei denen die verbrauchsabhängigen Kosten für Wasser und Heizung und sonstige umlagefähigen Betriebskosten (siehe dort) nicht in der Miete enthalten sind. In der Bruttomiete sind alle umlagefähigen Betriebskosten bereits enthalten und können nicht mehr neben der Miete erhoben werden. Diese Regelung findet sich oft bei bereits über viele Jahre bestehenden Mietverträgen. Heute wird üblicherweise im Mietvertrag vereinbart, diese Betriebskosten zusätzlich zur Miete zu erheben (Nettomiete). Auf diese Mietart bezieht sich der Essener Mietspiegel ausschließlich.

In der Praxis finden sich häufiger Mietverträge, in denen nur ein Teil der umlagefähigen Betriebskosten in der Miete enthalten ist und der Rest neben der Miete erhoben wird (Teilinklusivmiete).
Der Übergang von der Brutto- oder Teilinklusivmiete auf die Nettomiete ist nur durch vertragliche Vereinbarung (Änderung des Mietvertrags) möglich.
Um eine Bruttomiete zu ermitteln, ist zunächst die Nettokaltmiete nach dem Mietspiegel zu ermitteln. Danach ist auf dieses Ergebnis der konkret auf die Wohnung entfallende Anteil der umlagefähigen Betriebskosten zuzuschlagen.