Rund ums Erbbaurecht

Die Vergabe eines Erbbaurechts ist durch die Erbbauverordnung streng reglementiert. Dadurch wird für Ausgebende und Berechtigte des Erbbaurechts Rechtssicherheit geschaffen. Im folgenden sind wichtige Punkte aus der Erbbauverordnung zusammen gefasst. Im Einzelfall sind Vereinbarungen über die gesetzlichen Vorgaben hinaus möglich.

Der Erbbauzins richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und der beabsichtigten Nutzung und ist jährlich zu zahlen.

• auf dem Erbbaugrundstück für den vereinbarten Zeitraum ein im Erbbauvertrag beschriebenes Gebäude zu errichten und zu nutzen
• für die Dauer des Erbbaurechts für das Grundstück das Vorkaufsrecht auszuüben,
• das Erbbaurecht bei Ablauf zu erneuern (Vorrecht auf Erneuerung)

oder

• bei Beendigung des Erbbaurechts für das Gebäude und sonstige vertragsgemäße Anlagen eine Entschädigung einzufordern, falls dies vertraglich entsprechend geregelt ist.

Die Erbbauberechtigten haben unter anderem die Pflicht:

• für die Dauer des Erbaurechts den vereinbarten Erbbauzins zu zahlen; gegebenenfalls wurde auch eine Anpassungsklausel vereinbart
• die laufenden Grundbesitzabgaben und eventuell anfallende Erschließungsbeiträge zu entrichten
• das auf dem Erbbaugrundstück aufstehende Gebäude zu erhalten
• das Gebäude nach Beschädigung oder Zerstörung entsprechend der gesetzlichen und individuellen vertraglichen Regelung wiederherzustellen,
• das Gebäude gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser und Sturm zum Neuwert zu versichern.

Der/die Erbbaurechtsausgebende muss zustimmen:

• bei Veräußerung, Übertragung oder Teilung des Erbbaurechtes sowie zur Bildung von Untererbbaurechten
• vor einer wesentlichen Veränderung oder dem Abbruch des Gebäudes unabhängig von etwa einzuholenden baurechtlichen Genehmigungen
• zur Belastung des Erbbaurechtes mit Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden oder einer späteren Änderung dieser Belastung

• für nicht gezahlte Versicherungsbeiträge sowie für nicht eingeholte schriftliche Zustimmungserklärungen nach zweimaliger Mahnung eine Vertragsstrafe festzusetzen und auch durchzusetzen
• nicht gezahlte Versicherungsbeiträge anstelle des/der Erbbauberechtigten zu entrichten oder im Fall der Beschädigung oder Vernichtung des Gebäudes die erforderlichen Arbeiten vornehmen zu lassen; die Kosten hierfür trägt der/die Erbbauberechtigte
• für die Dauer des Erbbaurechts nach seinem Ermessen das Vorkaufsrecht auf das Erbbaurecht auszuüben, falls das Erbbaurecht veräußert wird

Der/die Erbbaurechtsausgebende kann die sofortige Übertragung des Erbbaurechts (Heimfall) durchzusetzen, wenn

• über das Vermögen des/der jeweiligen Erbbauberechtigten ein gerichtliches oder außergerichtliches Vergleichsverfahren beantragt wird,
• der/die jeweilige Erbbauberechtigte in Insolvenz gerät oder die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet wird,
• der/die Erbbauberechtigte mit dem Erbbauzins in Höhe von mindestens zwei Jahresbeträgen im Rückstand ist
• der/die Erbbauberechtigte ohne erforderliches Einverständnis gehandelt hat.

Der/die Erbbaurechtsausgebende hat unter anderem die Pflicht,

• im Falle der Veräußerung des Erbbaurechts die Zustimmung zu erteilen, wenn der mit dem Erbbaurecht verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und die Persönlichkeit des/der Erwerbenden Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung des Erbbauvertrages bietet.
• im Falle einer Belastung des Erbbaurechts die Zustimmung zu erteilen, wenn die Belastung mit den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft und den gesetzlichen Regelungen des Paragraphen 19 Erbbauverordnung vereinbar ist und der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck bestehen bleibt.
• dem/der Erbbauberechtigten bei Ablauf des Erbbaurechts eine Entschädigung in Höhe von mindestens 2/3 des Wertes der vertraglich vereinbarten baulichen Anlagen zu zahlen, soweit ein vertraglicher oder gesetzlicher Anspruch besteht.