Die EXPO REAL, die Internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen, lockt vom 8. bis zum 10. Oktober 2018 wieder die nationale und internationale Immobilienwirtschaft nach München. Auch in diesem Jahr weckt der Essener Büromarkt das Interesse von Investoren und Projektentwicklern. Die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, eine konstante Nachfrage im Vermietungsmarkt und die hohen Nettoanfangsrenditen, die über dem Durchschnitts-Renditeniveau der sieben größten Bürostandorte liegen, machen den Essener Büromarkt attraktiv.
Essen hat viele Qualitäten: Die zentrale Lage inmitten eines der größten europäischen Ballungsräume, die sehr gute Infrastruktur, der innovative Mittelstand, eine lebendige Startup-Szene und 9 der 100 größten deutschen Unternehmen. Diese und andere Erfolgsfaktoren prägen die hohe Wirtschaftsdynamik in Essen, die im 1. Halbjahr 2018 wiederum mit einem Anstieg der Beschäftigtenzahlen und des Büroflächenabsatzes einhergeht.
Starkes Ergebnis
Zum Ende des dritten Quartals beträgt der Büroflächenabsatz rund 104.000 m². Dieses sehr gute Ergebnis setzt die erfolgreiche Entwicklung im ersten Halbjahr fort: Mit rund 72.800 m² fällt das Ergebnis der abgesetzten Büroflächen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2018 um 40 % höher aus als im Vorjahreszeitraum. Damit erzielt der Essener Büromarkt eines der stärksten Halbjahresergebnisse aller Zeiten. Bezogen auf den 10-Jahresdurchschnitt entspricht dies einer Steigerung von rund 20 %.
Für den mit Abstand größten Abschluss sorgt das Land Nordrhein-Westfalen, das für das Essener Polizeipräsidium rund 26.800 m² im Objekt Theodor-Althoff-Str. 2 im südlichen Stadtgebiet anmietete. Ein weiterer größerer Abschluss mit rund 5.500 m² geht auf das Konto der 11880 Solutions AG. Damit konzentriert das mit Hauptsitz in Essen ansässige Unternehmen seine beiden bisherigen Standorte auf die Kruppstraße im Essener Südviertel. Insgesamt prägen 67 Abschlüsse das sehr gute Ergebnis des 1. Halbjahres im Essener Büromarkt.
Die positive Entwicklung hat dabei zu einem signifikanten Rückgang der verfügbaren Flächen von 7,2 % auf 5,3 % geführt. Die Leerstandsquote in Essen ist damit weiterhin höher als in Städten wie Stuttgart oder Hamburg. Dennoch besteht bereits heute auch in Essen ein Angebotsengpass an modernen Neubauflächen.
Die Nachfrage der Nutzer fokussiert sich dabei in Essen in erster Linie auf moderne Flächen mit hoher Ausstattungsqualität. So sind in den revitalisierten ehemaligen Single Tenant-Objekten wie dem MAGNA-Tower im Innenstadtbereich oder der ehemaligen Schenker-Zentrale in Rüttenscheid große Teile der Flächen wieder erfolgreich vermietet. Dabei ist im Segment der Neubauflächen nur ein sehr begrenztes Angebot von rund 16.000 m² verfügbar, davon entfallen rund 14.000 m² auf zwei Refurbishmentprojekte. Zudem begrenzt sich das Angebot nahezu ausschließlich auf den City-Bereich, so dass in den weiteren Essener Büromarktzonen folglich so gut wie kein Neubauangebot zur Verfügung steht.
Zu den gefragtesten Bürolagen gehören – wie in den letzten Jahren auch – der Bereich Rüttenscheid/Bredeney mit rund 40.700 m² und der Bereich Innenstadt/Südviertel mit rund 15.200 m². Beide prägen mit einem Anteil von insgesamt 76,8 % den gesamten Flächenabsatz.
Die Aussichten für das Gesamtjahr sind vielversprechend. Die anhaltende Dynamik lässt einen Flächenabsatz im Bereich von 120.000 m² als realistisch erscheinen. Auf der Angebotsseite ist mit einer weiteren Reduzierung der verfügbaren Flächen insbesondere in den beliebten Büromarktzonen Südviertel und Rüttenscheid zu rechnen.
Attraktiv für Investoren
Für Investoren zeichnet sich der Essener Büromarkt seit Jahren durch sehr gute und stabile Marktbedingungen aus. Die Höchstmiete hat sich bei 15,00 €/m² stabilisiert und wird in ausgewählten Neubauprojekten erzielt. Auch die Mieten für Neubauobjekte in den Nebenlagen sind tendenziell gestiegen und liegen aktuell bei rund 12,50 €/m².
Der Büromarkt Essen, mit rund 3,15 Mio. m² Mietfläche der größte in der Region, bietet Investoren weiterhin eine attraktive Rendite. Während die Rendite von Core-Büroimmobilien an den A-Standorten Ende 2017 durchschnittlich nur noch 3,3 % erreicht, werden in Essen weiterhin höhere Renditen erzielt. In 2017 lagen die Nettoanfangsrenditen in zentralen Lagen bei 4,5 % und in dezentralen Lagen bei 6,0 %.*
Stadtwandel durch Quartiersentwicklung
In den kommenden Jahren werden neue Quartiere die Stadtentwicklung bereichern. So wird die OFB Projektentwicklung nach dem Umzug der FUNKE MEDIENGRUPPE in das neue Headquarter im Universitätsviertel - grüne mitte Essen auf deren aktuellem Standort das Literaturquartier realisieren. Auf einer Fläche von rund 16.000 m² entsteht in der Nähe des Zentrums ein grünes Stadtquartier, das mit offener Architektur, begrünten Dächern und attraktiven Plätzen punkten wird. In einer urbanen Nutzungsmischung werden neue Büros, Wohnungen, Hotel und Boardinghouse sowie Gastronomie- und Einkaufsangebote zur Nahversorgung entstehen.
Eines der bedeutendsten Stadtentwicklungsprojekte in der Geschichte von Essen ist das rund 52 ha umfassende Quartier Green City - ESSEN 51. Im nördlichen Krupp-Gürtel wird in den kommenden Jahren ein ganzheitlicher und innovativer Stadtteil für Wohnen und Arbeiten entstehen. Die Essener Thelen-Gruppe legt dabei Wert auf eine hohe Aufenthaltsqualität. Neben einem hohen Grünanteil setzt die Thelen-Gruppe auf den Einsatz von Smart-Home-Gebäudetechnik. Insgesamt entstehen hier und beim Projekt „Wohnen am Krupp-Park“ rund 2.500 Wohnungen.
Auch die innenstadtnahe Prachtallee Huyssenallee verändert ihr Gesicht. Nachdem insbesondere die Stiftung Mercator mit der Revitalisierung der ehemaligen Gagfah-Zentrale zur Attraktivitätssteigerung beigetragen hat, setzt sich diese Entwicklung demnächst mit der Errichtung des Huyssen Quartier Essen fort. Das neue Quartier besteht aus einem 19-geschossigen Wohnhochhaus mit exklusiven Wohnungen, einem Seitengebäude mit hochwertigen Büroflächen, die bereits einen namenhaften Mieter gefunden haben, und zwei Häusern mit Seniorenwohnungen – Dachbegrünung der gesamten Anlage inklusive.
Zudem wird mit dem geplanten, rund drei Hektar großen Campus Essen gegenüber dem Hauptbahnhof der Stadtumbau in dieser prominenten Lage in den kommenden Jahren weiter voranschreiten.
* Quelle: bulwiengesa AG; RIWIS
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